Le Conseil Syndical organise la Fête des Voisins

le Vendredi 23 Mai 2025

à partir de 18 heures 30.

Retenez cette date !

Dernièrement vous avez pu constater que des étiquettes avaient été discrètement collées sur votre porte d'appartement ou sur l'encadrement de porte.

Depuis longtemps déjà,

malgré une interdiction qui leur a été signifiée,

des individus mal intentionnés collent discrètement

sur vos portes ou encadrements de portes

des étiquettes autocollantes

avec un numéro de téléphone

vous incitant à les appeler pour dépannages.

Ne les appelez pas !

Ces sociétés, qui cachent leur nom,

pratiquent des prix prohibitifs

et très souvent proposent des interventions

exagérées qui relèvent de l'escroquerie.

En cas de besoins interrogez votre entourage

qui saura vous indiquer

des artisans qualifiés et honnêtes 

pratiquant des prix raisonnables !

Les charges de copropriété sont les dépenses courantes

nécessaires au fonctionnement d’une copropriété.

Le moindre retard ou impayé

peut mettre la copropriété en difficulté.

L’obligation de paiement des charges.

L’obligation pour chaque copropriétaire de participer au paiement des charges au sein de la copropriété trouve son fondement dans l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots… »

Modalité de recouvrement des charges par le syndic.

Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic. Il n’a besoin d’aucune autorisation de l’assemblée générale pour engager les actions qui s’imposent et ce en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

L’action principale que le syndic peut mettre en œuvre est une procédure judiciaire accélérée permettant d’obtenir une condamnation rapide du copropriétaire défaillant.

Le syndic doit être réactif dès le premier impayé, pour éviter que la dette d’un copropriétaire ne s’aggrave.

Une lettre de relance est adressée au copropriétaire défaillant à l’expiration de la date d’exigibilité ;

Une mise en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception (ou par voie de commissaire de justice) de régler sa quote-part de charges;

A défaut de paiement dans un délai de trente jours, une procédure judiciaire pourra être engagée. Il doit alors saisir le président du tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Il s’agit d’une procédure de recouvrement accélérée, la condamnation du débiteur peut être obtenue en deux ou trois mois si le syndic agit rapidement.

L’article 19-2 de la loi de 1965 prévoit que le copropriétaire défaillant pourra être condamné à payer non seulement les arriérés des charges, mais aussi toutes les provisions non encore échues.

Il est important de préciser que cette procédure permet uniquement d’obtenir le paiement des charges impayées (les provisions) du budget prévisionnel de l’exercice en cours (et les cotisations aux fonds de travaux.).

Concernant l’exécution, le juge va condamner le copropriétaire débiteur au paiement des provisions. Le juge rend une ordonnance de condamnation. Muni de cette dernière, le syndic peut donc s’adresser à un commissaire de justice pour faire saisir les biens du débiteur (comptes bancaires, salaires, mobilier, véhicule, etc.). Si le copropriétaire est vraiment insolvable, le syndic doit envisager la saisie de son lot, mais cela nécessite l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale.

Les frais de procédure nécessaires engagés par le syndic pour le recouvrement des impayés (courriers recommandés de mise en demeure, frais de commissaire de justice…) seront supportés par le copropriétaire défaillant.

La carence du syndic :

Poursuivre les copropriétaires défaillants constitue une obligation pour le syndic, il est responsable des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il n’échappera pas aux conséquences de son inaction s’il laisse certains copropriétaires commettre des infractions répétées à leurs obligations.

Si ce dernier refuse d’agir contre l’impayé d’un copropriétaire, vous pouvez le mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, puis, engager une procédure de négociation à l’amiable (arbitrage, médiation ou procédure participative), éventuellement avec l’aide d’un médiateur.

En cas d’échec de cette tentative de résolution amiable, il faut alors intenter une action en justice auprès du tribunal compétent qui désignera un administrateur provisoire en attendant la désignation d’un nouveau syndic.

Les démarches en cas d’impayés de charges.

Le copropriétaire débiteur peut solliciter des délais de paiement ainsi que la mise en place d’un plan d’apurement auprès du syndic.

Quelles sont les aides mobilisables ?

Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) peut vous aider dans le paiement de vos charges de copropriété sous condition.

Action Logement pour les salariés du secteur privé.

Les caisses de retraite complémentaires et caisses des cadres.

Un compte bancaire dédié à la copropriété

est-il nécessaire pour en assurer les dépenses ?

Ouvrir un compte séparé pour la copropriété est une obligation.

Quelles sont les dépenses de la copropriété ?

Les mouvements bancaires dont il est question concernent toutes les dépenses qui ont trait au budget de la copropriété, à savoir :

Les charges courantes (frais de nettoyage, de maintenance, d’entretien, honoraires du syndic et du personnel de l’immeuble, assurances, etc.).

Les charges exceptionnelles (travaux urgents ou périodiques, comme le ravalement de la façade ou la réfection de la toiture).

Les montants figurent dans le budget prévisionnel voté en assemblée générale, une estimation des charges courantes du prochain exercice comptable pour les financer tout au long de l’année.

Un compte bancaire au nom de la copropriété

est-il obligatoire ?

Oui, pour l’ensemble des dépenses susmentionnées, un compte bancaire spécifique à la copropriété est obligatoire. Pendant de nombreuses années, les copropriétés inférieures à 15 lots pouvaient être exemptées de cette contrainte légale ; ce n’est aujourd’hui plus le cas.

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 établie par la loi Elan, et en vertu de la loi Alur de 2014, toutes les copropriétés sont tenues «d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».

Compte bancaire individualisé ou séparé,

quelles différences ?

La loi prévoit bien l’obligation d’ouvrir un compte séparé, lequel n’est pas identique à un compte individualisé. En effet, certains syndics peuvent être tentés de contourner la loi en ouvrant un compte individualisé pour la copropriété : il s’agit là d’un simple sous-compte relié à un compte bancaire principal, détenu par le syndic.

Cette pratique est interdite par la loi Alur ; pour être en conformité légale, le compte de la copropriété doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (et non du syndic), et il doit bel et bien s’agir d’un compte séparé, n’étant de ce fait lié à aucun autre compte détenu par un tiers.

Qui doit ouvrir le compte bancaire de la copropriété ?

Si le compte de la copropriété est ouvert au nom du syndicat, c’est bien le syndic qui a la charge de son ouverture — de la même manière que le syndic est le représentant légal du syndicat dans la plupart des actes administratifs et légaux. Dès que le syndic est élu, à l’occasion d’une première assemblée générale, celui-ci dispose d’un délai de trois mois pour l’ouverture d’un compte dédié à la copropriété.

Le syndic reste gérant de ce compte bancaire par la suite, puisque c’est lui qui a la charge de veiller à la bonne gestion du budget de l’immeuble. Attention, le syndic ne peut en aucun cas facturer l’ouverture d’un compte bancaire aux copropriétaires.

Comment ouvrir un compte bancaire

pour une copropriété ?

De nombreuses banques proposent des comptes adaptés à une structure telle qu’une copropriété, mais pour faciliter la démarche, l’idéal est de prendre contact avec l’établissement en amont, pour fixer un rendez-vous en connaissance de cause.

Le jour J, la banque réclamera généralement plusieurs documents au syndic, comme le procès-verbal d’assemblée générale détaillant l’élection du syndic, le contrat du syndic, ou les pièces d’identité du ou des conseillers syndicaux qui auront accès au compte.

Que risque une copropriété

sans compte bancaire séparé ?

En l’absence de dérogation depuis 2019, absolument toutes les copropriétés sont tenues de disposer d’un compte bancaire séparé. Si un syndic ne se met pas en conformité avec la loi, les copropriétaires sont en droit, pendant un délai de prescription de 10 ans, de faire déclarer par un tribunal la nullité de son mandat, pour le motif de non-respect de l’obligation de compte bancaire séparé. Le syndic en faute est donc immédiatement révoqué, et la copropriété peut alors convoquer une assemblée générale destinée à élire un nouveau syndic.

Comment choisir la banque de la copropriété ?

Sauf décision contraire par les copropriétaires au cours de l’assemblée générale, c’est au syndic que revient le choix de l’établissement bancaire où le compte séparé sera ouvert. Comme pour toute ouverture de compte, le choix d’une banque pour la copropriété doit se faire en fonction de plusieurs critères : moyens de paiement disponibles, frais de gestion, plafonds de paiement et de virement…

À ce titre, les banques physiques offrent un choix d’options plus nombreux, mais réclament souvent des frais d’ouverture et de tenue de compte ; les banques en ligne offrent des services plus limités, mais ont l’avantage de frais réduits, voire nuls.

Une copropriété peut-elle ouvrir un compte épargne ?

Oui, et c’est même une obligation ! La loi Alur prévoit en effet que la copropriété doit détenir au moins deux comptes séparés : un compte courant ainsi qu’un compte de placement. La plupart des copropriétés optent pour un livret A, mais il ne s’agit pas d’une obligation légale : tout autre type de compte épargne est admis, tant qu’il s’agit d’un compte rémunéré.

Le fonds travaux doit-il être placé

sur un compte bancaire spécifique ?

Oui, le fonds de travaux doit effectivement être placé sur un compte bancaire séparé du compte principal — en l’occurrence, sur ce fameux compte rémunéré ouvert au nom de la copropriété, qui peut être un livret A ou tout autre type de compte épargne. On rappellera ici que le fonds de travaux est prévu par la copropriété pour anticiper des dépenses exceptionnelles ou imprévues, comme la réparation d’un dégât des eaux, la réfection de la toiture ou le ravalement de la façade.

Quels recours pour le syndicat des copropriétaires

en cas d’absence de compte bancaire ?

Lorsque le syndic a manqué à son obligation d’ouverture de compte bancaire séparé dans un délai de trois mois à compter de son élection, l’usage veut de rappeler le syndic à ses obligations légales, par voie de lettre recommandée avec avis de réception, suivie d’une mise en demeure en l’absence de réponse. Si les relances s’avèrent infructueuses, le litige peut être porté devant un tribunal, qui déclarera le mandat du syndic comme nul.

L'éclairage défectueux de la cabine d'ascenseur

de l'allée 8 a fait l'objet d'une demande d'intervention

à notre prestataire la Société Otis.